▲ 등록임대 소급 규제, 반값 임대주택도 사라진다.

[시사앤피플] 이명숙 기자 = 자동말소되는 등록임대아파트에 대한 양도소득세 중과 배제 적용을 폐지해 시장에 매물로 유도해야 한다는 임광현 국세청장의 SNS 발언이 부동산 시장에 적지 않은 파장을 일으키고 있다.

지난 2월 이재명 대통령이 SNS를 통해 해당 문제를 처음 제기한 이후 구윤철 경제부총리, 김윤덕 국토교통부 장관에 이어 국세청장까지 같은 취지의 입장을 내놓으면서 등록임대주택 제도에 대한 추가 규제 가능성에 대한 우려가 커지고 있다.

이에 등록주택임대사업자와 주택임대인들로 구성된 대한주택임대인협회는 "등록임대주택 제도는 민간이 주거안정을 위해 공공임대와 준하는 역할을 수행하는 대신 국가가 제한적인 과세 특례를 부여하는 정책적 계약"이라며 강한 우려를 표명했다.

협회는 "양도세 중과배제 등 세제 특례는 단순한 특혜가 아니라 의무임대기간 준수, 임대료 증액 제한, 임대차계약 신고, 임대보증금 보증가입 등 주거안정을 위한 21개에 달하는 의무사항을 성실히 이행한 데 따른 정당한 보상"이라고 강조했다.

이어 "등록 당시 정부가 약속한 제도를 사후적으로 변경하고 소급하여 불이익을 가하는 정책이 반복된다면 어떤 국민이 국가 정책을 신뢰할 수 있겠느냐"며 “소급 규제는 정책 신뢰를 근본적으로 훼손하는 행위”라고 비판했다.

실제로 등록임대주택 제도는 과거 정부가 등록을 적극 장려한 이후 과세 특례 적용은 축소하고 의무는 강화하는 방식의 규제가 반복되면서 대표적인 정책 신뢰 훼손 사례로 지적되어 왔다.

특히 이재명 대통령이 지난 5월 26일 제23회 국무회의 겸 제10차 비상경제점검회의에서 부동산 대책과 관련해 "정부 정책에 대한 국민 신뢰가 중요하다"고 강조한 점을 감안하면 등록 당시 약속된 세제 체계를 다시 변경하는 것은 정부 스스로 정책 신뢰를 훼손하는 결과를 초래할 수 있다는 것이 협회의 주장이다.

협회는 또한 등록임대주택을 일반 주택과 동일 선상에서 바라봐서는 안 된다고 강조했다.

협회와 국회 국토교통위원회 소속 김은혜 의원실, 이종욱 의원실이 올해 3월 분석한 자료에 따르면 2024년 서울 등록임대주택의 평균 임대료는 일반 민간임대주택 대비 월세는 54.7%, 전세는 53.0% 수준으로 시세의 절반가량 저렴한 것으로 나타났다.

협회는 "시세의 절반 수준 임대료로 공급되고 있는 등록임대주택을 시장에서 퇴출시키는 것은 공공임대주택 수만 호를 없애는 것과 다를 바 없다"며 "정부가 저렴한 임대주택 공급을 축소하는 방향으로 정책을 추진하는 것은 결국 임차인의 주거안정을 해치는 결과로 이어질 것"이라고 지적했다.

현재 등록이 유지되고 있는 아파트 유형 등록임대주택은 2020년 7·10 부동산 대책 이후 신규 등록이 중단된 상태다. 기존 등록주택 역시 의무임대기간 종료 시 자동말소되도록 제도가 변경되어 있다.

그러나 등록임대주택의 임차인은 의무임대기간 동안 주택임대차보호법에 따른 계약갱신청구권을 사용하지 않더라도 계약을 연장할 수 있어, 해당 임대주택의 등록이 말소되더라도 이후 계약갱신청구권을 사용하여 2년을 더 거주할 수 있으며, 계약의 종료일과 임대의무기간 종료일이 근접하다면 임대주택의 등록 말소 이후에도 4년에 가까운 긴 기간을 시세보다 저렴한 임대료로 더 거주가 가능하다.

반면 정부가 검토 중인 것처럼 양도세 중과 배제 특례를 폐지하거나 대폭 축소할 경우 상당수 임대사업자는 보유 주택을 매각할 수밖에 없는 상황에 놓이게 된다.

특히 서울 전역과 수도권 주요지역이 토지거래허가구역으로 묶여 있는 상황에서 매수자의 실거주 의무로 인해 기존 임차인은 계약갱신청구권을 행사하기 어려워지고 결국 임대주택에서 퇴거하여야 한다.

문제는 현재 전월세 시장 상황이 매우 불안정하다는 점이다.

21일 한국부동산원 ‘주간 아파트 가격 동향’에 따르면 서울 아파트 전세수급지수는 최근 122.5를 기록하며 2021년 2월 셋째 주(122.8) 이후 최고 수준에 도달했다. 월세수급지수 역시 서울이 114.8로 전월 대비 5.1포인트 상승하며 전세와 월세 모두 공급 부족 현상이 심화되고 있다.

가격 상승세도 가파르다. 올해 5월까지 서울 아파트 전세 누적 상승률은 3.58%로 지난해 같은 기간(0.6%)의 약 6배, 월세 상승률은 3.37%로 지난해 같은 기간(0.78%)의 약 4.3배를 넘어선 것으로 나타났다.

이러한 상황에서 정부가 언급한 서울 등록임대아파트 약 6만8000호에 대한 추가 규제를 강행할 경우 현재 시세보다 저렴한 임대료로 거주하고 있는 수만 가구의 임차인이 공급 부족이 심각한 전월세 시장으로 내몰릴 수 있다는 우려가 제기된다.

협회는 "정부가 매매시장 안정만을 고려해 임대시장 공급을 위축시키는 정책을 추진한다면 가장 큰 피해는 청년·신혼부부·무주택 임차인 등 주거취약계층에게 돌아갈 것"이라고 지적했다.

국토교통부 '2024년도 주거실태조사'에 따르면 수도권 자가점유율은 52.7%에 불과하며, 청년가구의 자가거주율은 12.2%, 신혼부부는 43.9% 수준이다.

이와 함께 24일 관훈토론회에서 김용범 대통령실 정책실장이 “닥치고 (주택을) 지어야 한다”고 언급하며 주택 공급 확대 필요성을 강조한 것과 관련해 협회는 "주택 공급 확대는 환영할 일이지만 공급은 매매시장뿐 아니라 임대시장에서도 중요하다"고 밝혔다.

이어 "신규 주택 공급에는 수년의 시간이 필요하지만, 등록임대주택은 이미 존재하는 임대주택 공급 기반"이라며 "정부는 신규 공급 확대와 함께 기존 임대주택 공급을 안정적으로 유지하는 정책도 병행해야 한다"고 강조했다.

성창엽 대한주택임대인협회장은 "등록임대주택 제도는 한정된 국가 재원 속에서 민간이 공공임대를 보완하며 장기간 국민 주거안정에 기여해 온 제도"라며 "일부 매매시장 안정 효과를 위해 등록임대제도에 대한 소급 규제를 강행하는 것은 국민 절반이 의존하는 임대차시장의 안정을 훼손하는 것과 다름없다"고 밝혔다.

이어 "정부는 단기적인 매물 확대 효과만 바라볼 것이 아니라 정책 신뢰, 임차인 보호, 임대주택 공급 유지라는 장기적 관점에서 신중하게 접근해야 한다"며 "국민이 정부의 공급 정책을 믿고 기다릴 수 있도록 안정적인 임대차시장 정책으로서 뒷받침해야 한다"고 강조했다.

끝으로 대한주택임대인협회는 "지금 필요한 것은 특정 계층을 겨냥한 규제가 아니라 시장 참여자와 전문가들의 다양한 목소리를 반영한 균형 있는 정책"이라며 "지엽적 문제 해결에만 급급하여 귀를 닫은 벌거벗은 임금님이 아닌, 치우침 없는 진정한 주거안정을 이룩할 현군이 될 수 있도록 정부가 어느 때보다도 신중한 판단을 내려야 할 시점"이라고 밝혔다.